Эксперт СКФУ оценил новый механизм по сохранению объектов культурного наследия

С 1 июня 2026 года в России стартовал новый механизм вовлечения объектов культурного наследия (ОКН) в хозяйственный оборот: полномочия полноценного оператора получит институт развития ДОМ.РФ, который будет формировать имущественный комплекс, готовить документацию и выступать агентом по изъятию неиспользуемых объектов для последующей передачи инвесторам. Участки с ОКН будут выставляться на торги с обязательным условием сохранения исторического облика.

Ключевой инструмент механизма – федеральная программа «Аренда за рубль»: инвестор получает объект в долгосрочную аренду на 49 лет и обязан за свой счёт провести научную реставрацию в первые годы (обычно не более семи). После выполнения обязательств арендная ставка снижается до 1 рубля за квадратный метр. Дополнительно ДОМ.РФ запускает или координирует льготные кредитные продукты для реставрационных проектов, поскольку банки традиционно неохотно выдают займы на работы с памятниками архитектуры. Законодательно также регламентированы границы приспособления памятников к современному использованию (под гостиницы, офисы и т. д.) при условии согласования проекта и надзора со стороны ДОМ.РФ и Министерства культуры.

– Для государства новый механизм – это способ снять значительную финансовую нагрузку по содержанию ветхих и аварийных объектов, переложив её на частный капитал, но с гарантией сохранения наследия. Для девелоперов открывается принципиально новый сегмент рынка, – отмечает доцент департамента строительной инженерии и прототипирования Северо-Кавказского федерального университета (СКФУ), кандидат экономических наук, директор АНО Центр судебных экспертиз «Принцип точности», член Общественного совета при Министерстве ЖКХ Ставропольского края Сергей Таран.

Тем не менее, несмотря на очевидные преимущества, первый этап реализации механизма может столкнуться с рядом серьёзных сложностей. По мнению эксперта, критическая масса рисков лежит не в идеологии закона, а в его практической реализации.

– Одна из ключевых проблем – разрыв между требованиями научной реставрации и конечной коммерческой целью инвестора. Хотя бизнес обязан провести полноценную реставрацию, его основной интерес – последующее коммерческое использование объекта. Возникает риск, что охранные обязательства будут выполняться формально, а основное внимание уделят интерьерной отделке и инженерному оснащению, – считает Сергей Таран.

Не менее острый вопрос, подчёркивает эксперт, – это конфликт между предметом охраны и экономической целесообразностью проекта.

– Инвестор может столкнуться с ситуацией, когда орган охраны запрещает планировочные решения (изменение этажности, устройство лифтов, подземных паркингов), делающие проект экономически бессмысленным. Гибкий механизм компромисса в законе прописан слабо – значит, высок риск тупиковых ситуаций уже на стадии согласования проекта приспособления, – считает Сергей Таран.

Ещё одна проблема, по мнению эксперта, – неравномерность инвестиционной привлекательности объектов. Программа «Аренда за рубль» и торги, скорее всего, будут успешно работать в туристических центрах и крупных городах. Однако основная масса заброшенных памятников — это здания в депрессивных регионах, бывшие заводские корпуса вне зон активного развития и старые храмы. Для таких объектов даже символическая арендная плата не сделает проект окупаемым, а закон пока не предусматривает убедительных компенсаторных мер.

Ещё одна сложность связана с банковской неготовностью работать с подобными проектами.

– Льготные кредитные программы требуют залога, но руинированный памятник до реставрации имеет нулевую или даже отрицательную залоговую стоимость. Риски незавершения работ остаются высокими, а чёткой системы государственных гарантий или разделения рисков пока нет, – отмечает эксперт.

Возникает и риск бюрократизации процесса. Поскольку ДОМ.РФ становится главным оператором с почти эксклюзивными полномочиями, есть опасность создания ещё одной административной инстанции. Без жёстких регламентных сроков и полноценного электронного документооборота на всех этапах благие намерения могут утонуть в проволочках.

– Наконец, остаётся открытым вопрос о судьбе объекта после завершения льготного периода. Договор аренды заключается на 49 лет, но основные обязательства инвестор выполняет в первые годы. Механизмы контроля за текущим содержанием памятника и предупреждения его нового ухудшения спустя 10–15 лет прописаны недостаточно чётко. Существует риск, что объект вновь начнёт ветшать, а у арендатора появятся стимулы к постепенному «выдавливанию» охранного статуса через лоббирование изменений, – поясняет Сергей Таран.

Таким образом, новый механизм ДОМ.РФ открывает значительные возможности для сохранения культурного наследия России. Однако его успех будет зависеть от того, насколько эффективно удастся решить обозначенные проблемы.